Согласно затратному подходу к оценке рыночной стоимости земельного участка инвестор, проявляя должное благора­зумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемле­мый для строительства период.
Достоинством затратного метода являются его ясность и дока­зательность заложенных в нем принципов. Он широко использу­ется при определении лучшего и наиболее эффективного исполь­зования земельного участка как свободного. Кроме того, это един­ственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют досто­верные данные о совершенных сделках с аналогичными незастро­енными земельными участками.
Затратный подход включает не­сколько методов.
В соответствии с методом изъятия (извлечения) рыночная стоимость земельного участка есть разница между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вы­четом их износа.
Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия:
1. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Возможно использование экспертных оценок в стоимости иных участков схожей конфигурации.
2. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на зе­мельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость замеще­ния или стоимость воспроизводства.
Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использо­ванием современных оборудования, материалов и планировки.
Стоимость воспроизводства — это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость заме­щения.
Итак, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оце­ниваемом земельном участке.
Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физи­ческий износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.
Функциональный износ — это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к пла­нировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитекту­ры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зда­ний, старом инженерном обеспечении и т.п.
Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в резуль­тате негативных изменений в области земельного законодательст­ва, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.
4. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их ос­таточной (фактической) стоимости на дату оценки.
5. Определение рыночной стоимости собственно земель­ного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и со­оружений.
Полученные затратным методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.
При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех за­трат на дату оценки.
Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на со­ответствующем сегменте рынка недвижимости.
Ограниченность затратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооруже­ний, возраст которых превышает 10—15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недви­жимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходя­щейся на оцениваемый земельный участок.