Процесс оценки недвижимости состоит из определен­ных этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.
Этап 1. Определение проблемы (цель)
Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть за­интересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова наиболее вероятная продажная цена? При залоге собственности для обеспечения кредита необходимо вы­яснить, насколько ценен этот залог. Каждая из отме­ченных проблем требует от оценщика определения осо­бого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Полезность, замещение и ожидания являются основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять сущность возникающих проблем.
При оценке необходимо получить детальную характе­ристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юри­дические требования могут ограничивать масштабы ис­пользования объекта. В этом случае действие принципов сбалансированности и экономического размера позволят определить наиболее рациональный вариант использова­ния объекта.
Принцип изменения делает необходимым для оценщика установление фактической даты оценки. Отсутст­вие конкретной даты в отчете может ввести в заблуж­дение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отче­тов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.
Этап 2. План оценки
Разработка плана необходима, чтобы избежать дуб­лирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех фак­торах, которые действительно определяют цену объекта.
Решающим шагом в составлении плана оценки яв­ляется подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от слож­ности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предостав­ляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовре­менной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оп­латы составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.
Этап 3. Анализ информации.
Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Не­точные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе по­иска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:
1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация,
включенная в отчет об оценке, не повышает достовер­ность результата.
2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.
3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.
Данные, которые необходимо собрать, учитывают сле­дующие факторы: экономические, социальные, государ­ственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки.
Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Россий­ский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной ком­пьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости насе­ления, особенностям народонаселения и его предпочте­ниям по отношению к недвижимости.
К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о госу­дарственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.
Этап 4. Выбор метода оценки
Каждый из трех рассмотренных выше подходов оцен­ки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получе­ния информации. При использовании затратного под­хода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения ме­тода сравнительного анализа рыночных продаж источ­ником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно полу­чить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.