Общий фонд офисных помещений в Москве в ноябре 1998 г. оценивался примерно в 10 млн. кв.м. В связи с огромной численностью данных помещений возникает необходимость их классификации.
Офисы класса А — новые здания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством отделки общест­венных мест, наличием полного спектра технических услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение — обязательно центр города.
Класс В — новые или отремонтированные здания с отсут­ствием отдельных технических услуг (например, кондиционе­ров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях.
Офисы класса С — отремонтированные помещения без соответствующих технических и сервисных услуг.
Остальным офисам класс обычно не присваивается. Они определяются как офисы «российского» или «советского» стандарта. К ним относится основная масса предлагаемых на рынке офисов, расположенных в старых советских, а позднее — российских, учреждениях или институтах и предлагаемых в аренду или на продажу без серьезного ремонта. Эти офисы иногда подразделяются на классы D и Е.
Класс D — типичное институтское здание советских вре­мен в состоянии «без ремонта».
Класс Е — заброшенное сооружение; требует полной ре­конструкции.
По ставкам арендной платы офисов западного класса (А) Москва в 1993-97 гг. была одним из самых дорогих городов мира. Более дорогая аренда была только в Бомбее (1549 долл.), Гонконге (1147), Токио (1056), Лондоне (838) и в Новом Дели (881). На конец 1997 г. арендную плату в Москве можно считать сократившейся до 750 долл. Цены в 1997 г. непрерывно снижались, причем именно на помещения высшего класса. При этом статистика только частично отра­жает динамику процесса, поскольку уровень потребительско­го качества офисных площадей постоянно растет. Лучший то­вар год-два назад сегодня не всегда выдерживает конкуренцию с новыми площадями. В известной мере причи­ной высоких цен аренды офисов являлся дефицит площадей (по разным оценкам этот дефицит составлял от 170 до 500-700 тыс. кв. м), что позволяло говорить об узости рынка офисов западного класса. Постепенно происходило его насыщение, но избыточного предложения к концу 1997 г. не возникало. Подтверждением тому, что к этому периоду состояние мос­ковского рынка качественно не изменилось, служило высокое место Москвы в рейтинге ставок аренды офисов.
Стоимость новых офисов, с точки зрения многих западных компаний, невелика и составляла 3-5 тыс. долл. за 1 кв.м. Для иных европейских столиц это была бы вполне уме­ренная сумма (хотя ставки аренды в них были ощутимо ниже, чем в Москве). При этом следует учитывать, что московская недвижимость, и коммерческая, и жилая, страдала болезнью роста. Каждый год московские офисы западного класса ста­новились «все более западными». И верхний уровень цен все­гда был, в основном, представлен площадями, которые в кон­кретный момент считались соответствующими классу А (наивысшему).
Российские компании, активно развивающие бизнес, также заинтересованы в площадях. Но соотношение цен и ста­вок арендной платы, служащее стимулом для иностранцев, отечественный бизнес переживал гораздо менее эмоциональ­но. И купить хочет, но не торопится. Крупные российские компании гораздо лучше иностранцев понимали природу болезни роста недвижимости и рассчитывали, что в обозримом будущем можно будет обзавестись офисом, с одной стороны, более качественным, чем предлагалось тогда, а с другой, — примерно по тем же ценам.
Но зачастую главная проблема для них — налаживание коммуникационной стороны управления. Площади россий­ских компаний представляют иногда чрезвычайно пеструю картину. Они складываются из нескольких зданий и помеще­ний совершенно разного качества, расположенных на значи­тельном удалении друг от друга. Этот набор может начинать­ся головным офисом в более или менее пристойном месте внутри Садового кольца, а заканчиваться зданием бывшего детского сада в глубинке, например, в Марьиной Роще. И ес­ли головной офис имеет подземный гараж, телекоммуникаци­онные системы, то филиалы, такими признаками цивилизации не располагают. В то же время руководству компании требу­ется постоянно работать с подразделениями во всех офисах, что только усложняется транспортными проблемами. Такие условия работы заставляют искать способы сведения частей компании в одно географическое целое. Одним из таких спо­собов является покупка недвижимости.
На середину октября 1999 г. средние значения базовых арендных ставок за офисные помещения составляли:
500 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса
«А»
380 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса
«В»;
170-300 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса
«С»;
110-190 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса
«D»;
80-130 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса
«Е».
Сделки по продаже офисных зданий в 2001 году по-прежнему были на рынке достаточно редким явлением. Их цены были следующие:
1650-3100 долл. за 1 кв.м за офисные помещения класса
«А»;
1250-2000 долл. за 1 кв.м за офисные помещения класса
«В»;
450-850 долларов за 1 кв.м за офисные помещения класса
«С».
Главными факторами, влияющими на ситуацию на мос­ковском рынке офисных помещений (в первую очередь, клас­сов «А» и «В»), остаются: приближающиеся выборы; негативные тенденции в экономике, обострившееся после 17 августа 1998 г. и вызвавшие новый виток передела соб­ственности; сокращение числа представительств ряда зарубежных ком­паний.