Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в пер­вую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом не­движимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на зе­мельном участке носит вторичный характер и выступает как до­полнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на про­тяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют определенный срок службы.
Оценка земельного участка обладает рядом особенностей.
Первая особенность связана с разнообразием видов земель, различностью в их правовом регулировании. Земельным кодексом РФ земли России подразделены на семь видов в соответствии с их основным назначени­ем.
Общая площадь территории Российской Федерации - 1,7 млрд. га, из них (в млн. га):
1) земли сельскохозяйственных предприятий 667,7
2) земли населенных пунктов (сел, поселков, городов) 38,6
3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и т.д. 17,6
4) земли природоохранного, оздоровительного,
рекреационного, историко-культурного назначения 27,3
5) земли лесного фонда 838,0
6) земли водного фонда 19,4
7) земли запаса 100,6
Приведенная классификация земель основана на критерии их основного назначения. Право перевода из одного вида в другой при­надлежит законодательным органам субъектов Российской Федера­ции. Этот момент принципиальной важности необходимо принимать во внимание в процессе оценки стоимости земельных участков, учиты­вая их особенности.
Первая из них заключается в том, что наряду с основным назна­чением земельных участков им присущи и другие, сопутствующие функции. А потому природные ресурсы, земельные площади имеют многообразные полезные свойства. Рынок расширяет возможности их более точного учета, что отражается в рыночной оценке стоимости. Владелец должен иметь представления и знания о комплексной оценке своего земельного капитала.
Вторая - их ограниченность в пространстве. Местоположение земель является одним из главных факторов, предопределяющих по­лезность, ценность, рыночную стоимость участков.
Третья особенность обусловлена не перемещаемостью земельного капитала. Однако возможны изменения в экономической, социальной и культурной инфраструктуре региона, изменения экологической об­становки. Предугадать, спрогнозировать эти изменения весьма важно при проведении оценки стоимости земельного участка. Оценка исхо­дит не из прошлых выгод, а из предстоящих, будущих.
Четвертая особенность вытекает из сезонности функционирова­ния земли как. Осенью предложений больше, а спрос меньше по сравнению с весной, летом.
Пятая - обусловлена национальным фактором в многонацио­нальном государстве, в Конституции которого записано: "Земля и дру­гие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Фе­дерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории" (ст.9, п.1). Этот пункт определяет при­оритетность граждан коренной национальности в приобретении зе­мельных участков.
Шестая особенность связана с политическими и идеологическими противоречиями и борьбой вокруг частной собственности на землю и ее гражданским оборотом.
С учетом отмеченных особенностей в России формируется рынок земельного капитала с его тремя сегментами, расширяется граждан­ский оборот земельных участков в городской и особенно сельской местности:
1) арендный сегмент в городах;
2) купля-продажа в пригородах;
3) земельные паи (доли) в реорганизуемых колхозах и совхозах.
Потребность в оценке развивается очень быстро. Этому способ­ствует и расширение залогово-кредитных отношений, и совершенство­вание земельного налогообложения.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей час­ти национального богатства, несовершенство земельного законода­тельства, бесплатность и обезличенность земли привели к их не­эффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная ре­форма позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество гра­ждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строи­тельства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.