Стоимость магазинов в основном зависит от их тор­говых возможностей, которые во многом определяются их местоположением.
Приступая к оценке магазина, оценщик должен мыс­ленно поставить себя на место потенциального покупа­теля и ответить на следующие вопросы:
1. Продажа каких товаров может дать наибольшую до­ходность, учитывая спрос населения и местоположение магазина?
2. Каким может быть оборот магазина?
3. Какова будет прогнозируемая валовая прибыль от владения магазином?
4. Какую среднюю норму прибыли захочет иметь владелец магазина?
5. Каковы будут операционные расходы на ремонт, коммунальные услуги, зарплату и налоги?
6. Какую арендную плату можно будет заплатить после вычета расходов и дохода владельца?
Так как решающее значение на стоимость магазина оказывает его местоположение, то этот фактор должен быть особенно тщательно исследован оценщиком. По результатам этого исследования он должен ответить на следующие вопросы:
1. Какова привлекательность района расположения магазина?
2. Каков тип улицы, на которой расположен магазин?
3. Каков демографический состав населения, живу­щего и работающего на этой улице?
4. Каково положение магазина на этой улице?
5. Имеются ли рядом объекты, привлекающие боль­шое количество людей, например железнодорожные станции, большие супермаркеты и др?
6. Как местоположение магазина соотносится с наи­лучшей позицией на улице и в городе?
При проведении анализа местоположения оценщик должен также спрогнозировать возможное изменение влияния местоположения в результате реконструкции района, строительства новых торговых центров, пересе­ления жителей в другие районы и т. д.
При выборе места деятельности торгового предпри­ятия почти всегда учитываются предоставленные пра­вительством или местными властями субсидии и налоговые льготы. Государственные органы пытаются таким путем уменьшить недостатки отдельных территорий и повысить их привлекательность в качестве места дея­тельности предприятий. Если производство требует зна­чительных затрат труда, то большую роль играет раз­личие тарифных договоров, заключенных в разных ре­гионах. Некоторые известные предприятия, например, по производству одежды и обуви, вывели свое произ­водство за границу, несмотря на то, что они вынуждены теперь платить пошлины и нести транспортные затраты.
Определенный эффект для маркетинга связан с тем, что в силу существующих традиций многие регионы имеют преимущества в глазах потребителей. Это харак­терно как для расположения промышленных предпри­ятий (швейцарские часы, баварское пиво и т. д.), так и для расположения предприятий торговли (определенные улицы, городские кварталы, известные как торговые центры). Так, очень часто мебельные магазины распола­гаются очень близко друг от друга. Именно концентрация этих объектов привлекает публику, заинтересованную в покупке мебели.
Особое значение для сбыта имеет расположение тех предприятий, которые направляют свой продукт непо­средственно массовому потребителю. Это в первую оче­редь розничная торговля, затем ремесленники, ориен­тированные на конечного потребителя (мясники, пекари и т. д.), затем предприятия сферы услуг (гостиницы, кредитные предприятия, банки, туристические бюро). Эти предприятия должны придерживаться существую­щего потребительского потока, если им не под силу, как, например, крупным потребительским рынкам, со­здать новый торговый ареал.
В последнее время на строительство торговых пред­приятий требуется затрачивать гораздо больше средств, чем ранее, так как земля и торговые площади сущест­венно подорожали. Оборудование также требует больших инвестиций. Для достижения оборота, гарантирующего рентабельность, проходит длительное время. Поэтому выбор месторасположения предприятия играет часто ре­шающую роль для успеха или неудачи.
Важнейшим индикатором качества месторасположе­ния торгового предприятия служит покупательная спо­собность района, находящегося в сфере влияния. Ве­личина этого района зависит от характера товара, при­влекательности ассортимента, положения конкурентов и других предприятий. Частота покупок продовольствия, особенно свежих товаров, весьма высока. Поэтому по­купатели согласны совершать лишь небольшой путь. Напротив, электротовары, мебель покупаются не так часто, и покупатель готов преодолеть сравнительно боль­шее расстояние. Применение инструментов маркетинга также позволяет достичь некоторого расширения сферы влияния. Оборудование пешеходных зон позволило со­здать во многих городах взаимозависимые торговые ком­плексы, которые значительно повысили привлекатель­ность городских центров как мест покупок и тем самым увеличили сферу притяжения.
Анализ можно провести и с точки зрения характе­ристик покупателей. Было доказано, в частности, что посетители магазинов в центре города и посетители магазинов, расположенных изолированно, в стороне от центра, придают различное значение атмосфере в ма­газине, месту расположения, наличию стоянок и пове­дению персонала. При выборе места деятельности не­обходимо обязательно учитывать ожидания потреби­телей и возможность их удовлетворения.
На практике применяются методы выбора альтерна­тивных мест расположения, основанные на каталогах важнейших характеристик. Общая оценка альтернативы определяется как сумма оценок частных характеристик или сумма мест, которые данная альтернатива имеет по различным параметрам. Пример такого метода приведен в табл. необходимость освещения, потребность в площа­дях и опасность краж.
Кроме местоположения, на стоимость магазина оказы­вают влияние и многие другое факторы, например тип фронтальной части магазина, наличие или отсутствие двора и доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части магазина, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфраструкту­ра и санитарно-экологическое состояние помещений и др.
При оценке магазинов оценщик может использовать все три метода: затратный, сравнения продаж, доходный. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно слож­но. Чаще всего оценщику будут доступны данные по арендным ставкам, поэтому основным методом оценки должен быть доходный.
Применяя доходный метод, оценщик должен учиты­вать не только действующую арендную плату, но и изучить рыночные ставки в оцениваемом сегменте рынка. При оценке очень важно учесть все поправки на обязательные расходы, которые имеет арендатор, и учесть финансовую стабильность арендаторов. Если ана­лиз показывает нестабильность арендатора, то оценщик в своих расчетах должен отталкиваться не от реальной арендной платы, а от рыночных ее показателей.
На процент, уплачиваемый с оборота, влияет торговая наценка на продаваемые товары и объем ожидаемых про­даж. Когда границы дохода низки и высок уровень кон­куренции, например в случае овощных магазинов, доля дохода может составлять всего 1,5% с оборота (хотя боль­шой объем продаж может компенсировать низкий про­цент).
При применении доходного метода ставка капитали­зации может быть получена исходя из данных аренды предыдущего арендатора или из ожидаемого инвестором дохода на свои инвестиции, но наиболее точные значения ставки можно получить из анализа рыночных условий для данного сегмента рынка.
Приводимые ниже замечания, основывающиеся на тенденциях экономики Великобритании, могут быть приняты в качестве общего руководства при классифи­кации объектов частной собственности. Однако на прак­тике их следует постоянно уточнять на основе данных последних продаж в конкретном районе.
Объекты с наилучшим положением могут иметь норму капитализации (приносить чистую прибыль) в размере 4-5%. Тот же самый объект в руках мелкого местного торговца, оперирующего дюжиной отделов, может при­носить собственнику 6-8% чистой прибыли, если пред­полагать нормальные арендные ставки.
Средний магазин на окраине города, арендуемый солидным частным торговцем за нормальную плату, может давать 9—10% в зависимости от вида торговли и устойчивости держателя.
Частные магазины с не самым благоприятным мес­тоположением, например в новостройках, где имеется дефицит на торговые услуги, могут приносить 11-13%.
Доходность магазинов в России в условиях переход­ной экономики должна в общем следовать указанным тенденциям с очевидными поправками на иное соотно­шение инвестиционных альтернатив, инфляцию и це­новой порог для возможных покупателей.