В современных условиях рынок офисных помещений находится в стадии развития. В основном на рынке доминирует аренда офисных помещений.
Для оценки офисных зданий следует использовать метод капитализации дохода, так как такие здания при­обретаются для получения дохода от их эксплуатации.
Основными задачами метода являются определение чистого операционного дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого операционного дохода зависит от платы за арендованные помещения и расходов по экс­плуатации здания.
Не существует каких-либо единых правил, на которых офисное здание сдается в аренду, особенно в наших условиях нечеткой законодательной базы и высоких ставок налога.
Каждый договор аренды является индивидуальным и может содержать много различных условий и ограниче­ний, в том числе и не отраженных в договоре аренды.
Если здание целиком передается одному арендатору, все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким аренда­торам, владелец обычно не может переложить на них ответ­ственность за выполнение ремонта внешней инфраструкту­ры и внутренних коридоров строения, главного входа, вспо­могательных помещений и т. п. Контроль за их состоянием владелец должен осуществлять самостоятельно и покры­вать расходы за счет специальных фондов.
Прочие затраты владельцы строения обычно стремятся переложить на арендаторов. Как правило, арендаторов обя­зывают покрывать местные налоги. Даже в тех случаях, когда владелец оплачивает эти расходы сам, в договоре аренды может присутствовать пункт о налогах на имущест­во. Владелец недвижимости соглашается платить налоги на имущество только до определенного предела, все платежи сверх этого предела перекладываются на арендатора. Зачас­тую владелец в дополнение к арендной плате собирает с арендаторов плату за коммунальные услуги для оплаты во­доснабжения, отопления, лифта, а также капитального ре­монта, охраны и управления. Стабильность дохода владель­ца недвижимой собственности достигается устранением из арендной платы как можно большего числа переменных расходов и возложением их на арендатора.
При передаче здания целиком одному арендатору со связанными с этим обязательствами и выгодами процесс оценки будет достаточно простым. Однако если здание «разбивается» на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения (т. е. главным входом, коридорами, лестницами, лифтом и туалетами) и пред­лагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы либо вычисляется отдельно, например в расчете на 1 кв. м в год.
В данной ситуации имеются следующие составляю­щие: валовая выручка, эксплуатационные расходы, чис­тый операционный доход и ставки капитализации.
Валовая выручка состоит из:
— поступлений от существующих арендаторов;
— потенциальной выручки от неиспользуемых поме­щений, занимаемых домовладельцем;
— потенциальной выручки от намечаемых арендных контрактов.
Эксплутационные расходы включают:
— ремонт;
— водоснабжение;
— горячая вода и отопление;
— освещение;
— лифты;
— затраты на оплату обслуживающего персонала;
— затраты на уборку помещений и территории;
— страхование;
— управление;
— налоги;
— прочие расходы.
Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от воз­раста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. По­годные условия сильно влияют на необходимость в ре­монте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть неболь­шими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их дол­говечности. Использование качественных материалов при строительстве — самый главный фактор экономии на ремонтных работах.
Проведение строительной экспертизы покажет, на­сколько это утверждение справедливо для данного стро­ения. Если имеются ошибки в архитектурном решении,
Большие или индивидуальные офисные строения сле­дует оценивать методом капитализации на основе чистого дохода и коэффициента капитализации.
Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных свя­занных расходов.
Коэффициент капитализации зависит от типа иму­щества, его местоположения, возможности полной арен­ды строения, а также от большого числа прочих фак­торов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов.
Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использо­вать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах.