Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает вы­полнение функционального, социального, экономического, эколо­гического, инженерно-технического, эстетического анализов, ко­торые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оце­ночной модели на период оценки.
При стабильной прибыльной экономике в государстве, регио­не и поселении земля не может иметь отрицательной стоимости. Как только издержки на поддержание нормального функциониро­вания и развития поселения начинают превышать получаемые или ожидаемые доходы (нет производства, нет рабочих мест, «ушел» капитал, не платится земельный налог, т. е. нет источников получе­ния ренты), поселение приходит в упадок со всеми вытекающими последствиями. Поэтому при массовой оценке стоимости земель­ных участков в населенном пункте, осуществляемой экспертным пу­тем, первым предположением должно быть следующее: затраты на создание инфраструктур города и поддержание их жизнеспособ­ности не должны быть меньше суммарной годовой ренты за уста­новленный срок окупаемости этих затрат. Опираясь далее на прин­цип остаточной продуктивности, можно определить нормативную (директивную, административную) стоимость, которая и станет ба­зой для определения ставок налога, арендной платы, нормативной цены земли. Как уже отмечалось выше, для большинства россий­ских поселений такой подход на современном этапе развития зе­мельного рынка представляется едва ли не единственным и останет­ся таковым, по нашему мнению, на ближайшие 3—5 лет.
Ниже предлагается возможный подход к выполнению ценово­го зонирования поселения городского типа, основанный на градо­строительном анализе территории в городской (поселковой) черте, действующих средних ставках земельного налога (Закон РФ «О плате за землю»), размерах затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных в свое время институтами Госгражданстроя, основных градостроительных принципах, заложенных в действующем градостроительном СНиПе, категориях и формах использования земель населенных пунктов, предусмотренных проектом Земельного кодекса РФ.
Данный подход позволит комитетам по земельным ресурсам и землеустройству готовить предложения для органов исполнитель­ной власти субъектов РФ об оценочном зонировании поселений, что предписано им постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319.
На основании закона «О плате за землю» установленная сред­няя ставка налога на земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, находящиеся в городской (поселковой) черте, дифферен­цируется по зонам различной градостроительной ценности терри­тории. Зоной градостроительной ценности территории является часть земель поселения с фиксированными границами, на которую распространяют действие повышающего или понижающего коэф­фициента (коэффициента дифференциации) к средней ставке зе­мельного налога. Все землевладельцы, землепользователи и аренда­торы участков земель в границах зоны градостроительной ценно­сти используют этот коэффициент при расчете налоговых плате­жей за свой участок земли. Указанный коэффициент используют также при установлении нормативной (стартовой) цены земли в пределах зоны градостроительной ценности.
Ценовое зонирование начинается с анализа территории поселе­ния и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же дан­ные, что используются проектировщиками при составлении опор­ного плана при разработке генерального плана или проекта плани­ровки).
Затем на топоплан поселения масштаба 1:10 000 или 1:25 000 (в зависимости от крупности населенного пункта) наносится утвер­жденная городская (поселковая) черта. В границах городской (по­селковой) черты выделяются земли (территории) различного функ­ционального использования или назначения, различной этажности и плотности застройки: земли общего пользования, включая земли, занятые лесами, водными объектами; земли жилой застройки неза­висимо от ее типа; земли, занятые предприятиями промышленно­сти, транспорта, энергетики, связи и другими землепользователями сферы производства; земли, используемые для сельскохозяйствен­ного производства; земли охранных, исторических зон, зон регули­рования застройки; земли санитарно-защитных зон и т. д. Террито­рия поселения покрывается, как мозаикой, оценочными (планиро­вочными) участками. Принципами определения границ оценочных участков может быть следующее положение Строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89, Приложение 4): «...границы... определя­ются... с учетом... плотности инженерных и транспортных магист­ральных сетей, насыщенности общественными объектами, капита­ловложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей». Гра­ницами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т. д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магист­ральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (промышленного, складского, коммунального и про­чего производственного и непроизводственного назначения); гра­ницы сельскохозяйственных и лесных угодий; границы жилых тер­риторий, застроенных однотипными домами малоэтажной усадеб­ной жилой застройки с приусадебными и приквартирными участка­ми, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3-5,6-9,10-12 этажей) и т. п. жилой за­стройки. Выделяются также садоводческие товарищества и коопе­ративы, территории их дифференцируются на оценочные участки по условиям транспортной доступности. Производственные терри­тории (зоны) дифференцируются на оценочные участки по удален­ности от основных транспортных магистралей и жилых массивов.
Повышающие или понижающие коэффициенты относительной ценности территории рекомендуется определять с учетом следую­щих групп факторов:
1) доступности места приложения труда, центра города, объек­тов культуры и бытового обслуживания общегородского значения для населения;
2) обеспеченности централизованным инженерным оборудова­нием и благоустройства территории;
3) уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иного функцио­нально-планировочного образования;
4) исторической ценности застройки, эстетической и ланд­шафтной ценности территории;
5) состояния окружающей среды, санитарных и микроклимати­ческих условий;
6) инженерно-геологических условий строительства и степени под­верженности территории разрушительным воздействиям природы;
7) рекреационной ценности территории.
Помимо названных групп факторов можно использовать и дру­гие. Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому для бо­лее обоснованного учета их влияния на градостроительную ценность территории поселения их следует подразделить на ряд еди­ничных подфакторов, связанных с воздействием на территорию в пределах городской черты. Рекомендуется использовать следую­щий состав подфакторов по каждой из названных семи групп и сум­марные численные значения их влияния на относительную цен­ность территории.