Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных зе­мельных участков и участков с индивидуальной жилой застрой­кой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении ин­формации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу зе­мельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопостави­мые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участ­ка земли.
Оценку земельного участка сравнительным методом условно можно разделить на 4 этапа.
1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.
Оценщик изучает земельный рынок, анализирует его, определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.
К характеристикам типичного для данного сегмента земельно­го участка относятся:
— зонирование и целевое назначение использования земли;
— местоположение;
— плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;
— передаваемые юридические права собственности и другие. Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:
— социально-юридический статус;
предпочтения покупателей и другие.
В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:
— участки, используемые для целей садоводства и огородни­чества;
— участки, используемые для ведения личного подсобного хо­зяйства;
— участки, используемые для ведения крестьянско-фермерского хозяйства ;
— участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;
— участки, используемые для массового жилищного строи­тельства;
— участки под объектами коммерческой недвижимости;
— участки под общественными объектами и т.п.
Необходимо выявить недавние продажи сопоставимых земельных участ­ков на соответствующих сегментах земельного рынка. Сбор ин­формации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.
Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но боль­шее число повышает достоверность оценки.
2. Проверка информации о сделках с земельными участ­ками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произош­ли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о прода­жах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.
3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участ­ками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом разли­чий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
Оценка земельного участка путем сравнения с другими, про­данными участками земли, может проводиться двумя способами:
1. по единицам сравнения
2. по элементам сравнения
Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.
При сделках с незастроенными земельными участками ис­пользуются следующие единицы сравнения:
Цена за 1 гектар — при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлен­ное использование, при разделении земельных массивов на стан­дартные участки.
Цена за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть со­поставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.
Цена за 1 фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.
Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру зе­мельные участки в районах массовой жилой или дачной застрой­ки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными пробле­мами или опасностью паводков.
Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разре­шенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.
При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической ве­личины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому зна­чению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
При правильном применении методы типичного (стандарт­ного) участка и единицы сравнения должны давать приблизитель­но одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом мето­да типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элемен­там сравнения.
Преимуществом метода единицы сравнения является его отно­сительная простота и легкость. Особенно широко метод использу­ется при освоении новых земельных массивов и стандартной за­стройке.