Концепция риска неразрывно связана практически с любыми ре­шениями, которые должны принимать люди в ситуациях, когда по­следствия принятия решений в будущем не являются абсолютно оп­ределенными. Если согласиться с тем, что экономическая ситуация на рынках постоянно меняется и точный прогноз ее развития невоз­можен, то совершенно очевидным является утверждение о том, что для всех инвестиционных решений риск является неотъемлемой со­ставной частью.
С одной стороны, проблемы риска являются предметом многолет­него изучения учеными, а с другой стороны эти проблемы настолько многообразны и сложны, что не позволяют сформулировать простые и однозначные практические рекомендации по принятию решений в условиях, когда фактор времени делает будущее неопределенным.
Принимая инвестиционные решения в условиях неопределенно­сти инвесторы могут основываться на интуиции или на сложных на­учных подходах. При этом подходы к анализу и оценке принимае­мого решения, главным образом, определяются масштабностью по­следствий. Современные критерии квалификации инвестиционных аналитиков требуют совершенного и профессионального владения всем арсеналом научных методов и подходов, которые возможно при­менить при обосновании инвестиционного решения.
Регулярные кризисы на финансовых и инвестиционных рынках, кризисы в масштабах отраслей и даже национальных экономик для современного инвестора являются знаковыми явлениями при выбо­ре им стратегии и критериев принятия решений. Современный ин­вестор хочет знать не только величину ожидаемой прибыли, кото­рую он получит при реализации инвестиционного проекта, но так­же и риск вероятного отклонения от ожидаемой величины в резуль­тате изменения экономической ситуации. Более того, инвестор хо­чет знать ожидаемую величину потерь в случае, если все будет скла­дываться плохо. Другими словами, инвестор будет принимать реше­ния на основе соотношения уровня прибыли и риска, относящегося к этой прибыли.
Продолжая далее наши рассуждения, предположим, что инвестор может вложить деньги либо в покупку первоклассного офисного здания, либо в покупку ценных бумаг. Решение о покупке офисного зда­ния следует аргументировать соотношением риска и прибыли, кото­рое должно быть конкурентно с таким соотношением для инвести­ций на финансовом рынке. Подобное сопоставление соотношений риск — прибыль для альтернативных инвестиций становится особен­но актуальным в последние годы, когда крупные институциональные инвесторы формируют свои портфели как на финансовом рынке, так и на рынке инвестиций в недвижимость.
Здесь следует особо подчеркнуть вопрос корректности сопостав­ления характеристик альтернативных инвестиций с точки зрения применения одинаковой базы сопоставления. Как мы выяснили ра­нее, анализ денежных потоков может выполняться как в номиналь­ном, так и в реальном исчислении. Если рассматривать риск как ве­роятность неполучения дохода, то вполне обоснованным представ­ляется отнесение вероятности неполучения номинального дохода к номинальному риску, а вероятности неполучения реального дохода — к реальному риску.
Выбор базы для исследования риска имеет существенное значе­ние и, как правило, зависит от структуры обязательств инвестора.
Номинальный риск облигаций с фиксированным процентом при их удержании до погашения практически равен нулю, если исходить из того, что правительство не объявит себя банкротом. Небольшой номинальный риск для таких облигаций может иметь место, если воз­можна их продажа до погашения. Реальный риск, с другой стороны, достаточно высок в результате отсутствия связи между величиной дохода и инфляцией.
Номинальный риск простых акций выше, так как дивиденды и це­ны акций изменяются в соответствии с колебаниями рыночной конъ­юнктуры, отражающими, в том числе, и инфляционные процессы. Реальный риск простых акций меньше, чем облигаций с постоянным доходом в результате общей корреляции дивидендов и инфляции, а также между инфляцией и ценой акций.
Номинальный риск индексируемых облигаций существенен, да­же если их удерживать до погашения, из-за неопределенности отно­сительно будущего уровня инфляции. В то же время, реальный риск очень низкий, так как он зависит только от отставания индексирова­ния от текущего уровня инфляции. Если возможна продажа до пога­шения, то возникает дополнительный риск как результат будущих инфляционных ожиданий.
Банковские депозиты имеют практически нулевой номинальный риск и весьма существенный риск реальный, который проистекает не только из инфляционных ожиданий, но также из сложной связи нормы процента и инфляции.
Возвращаясь к обсуждению концептуальных положений риска, от­метим, что их современной особенностью является объективное по­нимание того, что полностью оградить себя от риска за счет переда­чи его на других участников рынка — политика прошлого. Напри­мер, традиционно арендодатели считали вполне естественным пере­кладывание увеличивающихся эксплуатационных издержек на арен­даторов за счет повышения арендной платы. В проектах девелопмента увеличение издержек компенсировалось увеличением цен на гото­вую недвижимость. Однако все более резко обостряющаяся конку­ренция делает подобное перекладывание риска на потребителя все более трудным. Поэтому инвесторы на рынке недвижимости выну­ждены глубже вникать в суть проблемы риска и решать эту пробле­му на базе современных концепций управления риском.
Следует признать, что на современном рынке недвижимости сис­тема управления риском пока еще не получила такого всеобщего рас­пространения, которое она имеет, например, на финансовом рынке. Традиционно преобладающими со стороны инвесторов являются предположения о том, что проекты инвестиций в недвижимость бу­дут реализовываться в соответствии с планами. С одной стороны, это можно объяснить относительной нетривиальностью современных методов анализа, что предполагает наличие необходимых умений и навыков для их применения. С другой стороны, в реальном секторе люди более склонны полагаться на свою интуицию и жизненный опыт. Подобный консерватизм нельзя назвать конструктивным, по­тому что главная проблема состоит не в том, чтобы внедрить в прак­тику современную методику анализа риска, а в том, чтобы исклю­чить из обихода постоянное игнорирование неопределенности бу­дущих событий на рынке недвижимости.
Объективное сближение финансового и реального рынков инвести­ций диктует необходимость подходить к анализу проектов инвестиций в недвижимость на основе современной теории управления риском, обеспечивая таким образом сопоставимость результатов анализа.
Ближайшее десятилетие в истории анализа инвестиций в недви­жимость, как прикладного направления экономики, на наш взгляд, будет характеризоваться более глубокой интеграцией с анализом ин­вестиций на финансовом рынке. Это, в первую очередь, относится к методологии оценки и управления риском, как наиболее важной со­ставляющей, позволяющей инвесторам на рынке недвижимости аде­кватным образом и на современном уровне принимать решения в условиях неопределенности. Именно такой подход и является основ­ной идеологией настоящей работы, в которой делается попытка со­кратить разрыв между общей теорией анализа инвестиций и прак­тикой анализа инвестиций на рынке недвижимости.