Наследство недвижимости по действующему законодательству открывается в двух случаях.
Во-первых, при смерти наследодателя. Сам факт смерти наследодателя документально подтверждается свидетельством о смерти. Такое сви­детельство выдается органами записей гражданского состояния.
Во-вторых, в случае объявления его умершим. Согласно ст. 45 ГК РФ гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал, без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастно­го случая, - в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу соответствующего решения суда. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели.
Наследование по закону происходит, когда нет завещания или ко­гда завещана только часть имущества.
Наследниками по закону могут быть граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателя, родившиеся после его смерти.
Гражданский кодекс РСФСР в ст. 532 устанавливает две очереди призвания наследников к наследованию. В первую очередь наследуют дети, супруг и родители умершего, а также ребенок умершего, родивший­ся после его смерти. В качестве супруга может наследовать лишь лицо, состоящее с наследодателем в зарегистрированном браке. Как следует из ст. 256 ГК и ст. 33 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, в том числе и жилые помещения, является их общей совместной собст­венностью, а доли в нем признаются равными, если между ними брачным договором не установлен иной режим имущества. В связи с этим при смерти одного из супругов наследство открывается не на все имущество, а только на ту часть, которая принадлежала бы умершему при разделе. Именно эту долю наследует вместе с другими наследниками переживший супруг.
Во вторую очередь наследуют братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери. При этом наследники второй очереди призываются к наследованию лишь при отсутствии на­следников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.
Кроме того, к числу наследников по закону относятся и нетрудоспо­собные лица, состоящие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. Они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию. К нетрудоспособным относятся: женщины, достигшие 55 лет, и мужчины - 60, инвалиды, а также лица, не достигшие 16, а учащиеся - 18 лет. Лицо может быть признано иждивенцем наследодателя, если оно является нетрудоспособным и находилось на полном содержании наследодателя.
Внуки и правнуки наследодателя не составляют самостоятельной ка­тегории наследников по закону. Они являются наследниками лишь в том случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из роди­телей, который был бы наследником.
Закон предоставляет гражданину право завещать свое жилье или его часть одному или нескольким гражданам. Жилое помещение может быть завещано и юридическим лицам. Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также городам и иным муниципальным образо­ваниям.
В случаях, когда завещания нет или в нем наследодатель не указал конкретно, кто из наследников какие комнаты приобретает, комнаты пе­редаются в собственность в соответствии с долей наследника, но так, что­бы у последнего было не менее одной изолированной комнаты. Не допус­кается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим на­следникам денежную или иную компенсацию. Если комната меньше стоимости доли, то компенсация соответственно выплачивается ему. Спо­ры между наследниками разрешаются в судебном порядке.
В соответствии со ст. 554 ГК кредиторы наследодателя вправе в те­чение шести месяцев со дня открытия наследства предъявить свои претен­зии принявшим наследство наследникам либо исполнителю завещания или нотариальной конторе по месту открытия наследства либо предъявить иск в суде к наследственному имуществу. Претензии предъявляются неза­висимо от наступления срока соответствующих требований. Несоблюде­ние этих правил влечет за собой утрату кредиторами принадлежащих прав требований.
Несмотря на то, что приведенная статья Закона касается определен­ного круга лиц - кредиторов наследодателя, суды необоснованно распро­страняют действие этой статьи на другие правоотношения, участником которых являлся наследодатель.
Отдельно следует сказать о наследовании жилых помещений в до­мах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, где члены коопе­ратива выплатили паевый взнос до 1 июля 1990 г. и умершие до указан­ной даты. Дело в том, что названная дата является днем вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР», который впервые предусмотрел возникновение права собственности на жилые помещения у членов выше названных кооперативов, выплативших паевые взносы.