В рамках затратного метода следует рассмотреть метод определения затрат на освоение, применяемый к незастроен­ной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы.
Этапы применения метода определения затрат на освоение.
1. Определение размеров индивидуальных участков ис­ходя из юридических и физических возможностей, а также эконо­мической целесообразности.
2. Расчет стоимости освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопостави­мых участков, которые недавно были аналогичным образом освое­ны, или на основе метода сопоставимых продаж.
3. Расчет всех затрат на освоение, определение предпола­гаемого периода застройки земельных участков.
Затраты на освоение включают:
инженерные расходы по рас­чистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и ком­мунальных сооружений.
относятся оплата налогов, страхования,
прибыль и накладные расходы подрядчика,
расходы на продажу и рекламу.
4. Вычет затрат на освоение и предпринимательской при­были из предполагаемой выручки от продажи участков.
5. Определение периода времени, необходимого на ос­воение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отра­жает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.
Наконец, земли поселений могут оцениваться ис­ходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину за­трат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.