Система маркетинговой информации включает:
— формирование банка данных с применением раз­личных методов анализа и прогнозирования;
— формирование моделей маркетинговой информа­ции (выбор рынка, прогнозирование параметров объекта, методы оценки объектов недвижимости, прогнозирова­ние организационно-технического уровня фирмы и кон­курентов, прогнозирование микро- и макросреды, мо­дели для определения потребности в ресурсах, модель рекламы и т. д.);
— анализ маркетинговой информации и принятие решений по всем рассмотренным ранее вопросам.
Например, специализированная система «Недвижи­мость», разработанная фирмой «Логос», обладает набором функций для проведения различных операций с недвижи­мостью. Подбор вариантов сделки под заявку клиента может производиться по любым характеристикам объекта недвижимости, модули по сбору статистической инфор­мации встроены для оценки и анализа ряда функций сис­темы и характеристик недвижимости. Это позволяет ре­шать определенные задачи: прогнозировать стоимость объекта; выбирать вид рекламы; графически представ­лять информацию; проводить маркетинговые исследова­ния; контролировать действия персонала и клиентов;
производить свод данных за отчетный период и др..
Личный и общественный интерес формирует образ действия различных субъектов рынка.
На покупательское поведение влияют: культура, соци­альное положение, личностные и психологические фак­торы. Потребители отличаются друг от друга возрастом, уровнем доходов и образования, склонностью к перемене мест и вкусами. Обособив различные группы потребите­лей, необходимо создавать объекты специально рассчи­танные на удовлетворение нужд этих групп.
В России имеется громадный дефицит жилья и отсут­ствует платежеспособный спрос. Проведенные специа­листами исследования показывают, что примерно 50% нуждающихся семей готовы улучшить жилищные усло­вия на основе рыночных подходов с привлечением собст­венных средств. Для этого от законодателя (муници­пального органа) требуется внедрение ипотеки, поиск оп­тимальных форм финансирования строительства жилья.
Спрос на рынке аренды жилья сосредоточен на очень дешевом и на очень дорогом жилье. Предприниматели, фирмы проявляют интерес к аренде элитного жилья, а остальные стараются решить жилищную проблему.
Вложение средств в земельные участки является при­влекательным и доступным способом инвестирования для граждан со средними доходами. Однако темпы раз­вития рынка земли зависят от совершенствования пра­вовой базы и механизма земельных отношений.
Основные земельные отношения в России — отно­шения аренды. Земельные участки для коммерческого использования предоставляются в долгосрочную аренду на конкурсной основе. Граждане РФ имеют право на получение в частную собственность и на продажу зе­мельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жи­лищного строительства. Использование собственником (арендатором) земельного участка не по целевому на­значению не допускается. На рынке нежилых помеще­ний все больше возрастает потребность в торговых, складских и производственных помещениях, по срав­нению с преобладавшей ранее потребностью в помеще­ниях для представительств и офисов.
Специалистам по недвижимости необходимо тщатель­но следить за конкурентами на рынке, выявлять их преимущества и слабости, прогнозировать конкуренто­способность своего объекта.
При анализе конкурентов следует ответить на сле­дующие вопросы:
1. Какую долю рынка занимают конкуренты?
2. Каков объем продаж (аренды)?
3. Каковы условия продаж (аренды) у конкурентов?
4. По каким критериям организована продажа (арен­да) (по видам объектов, регионам, видам потребителей)?
5. Какова политика цен конкурентов?
6. Каковы параметры качества объектов недвижи­мости у конкурентов?
7. Какие виды и средства рекламы используют кон­куренты?
8. Как поставлено обслуживание клиентов? В итоге фирма может определить: почему конкуренты действуют именно так, а не иначе, и выработать соб­ственную стратегию. Какую стратегию можно приме­нить?
1) Сдержанная стратегия — при уверенности в своих клиентах. Если фирма имеет известное имя, хорошую репутацию в течение нескольких лет, то в этом случае она может рассчитывать на привлечение клиентов с помощью дорогой рекламной кампании;
2) Избирательная реакция — это выборочная ответная реакция на поведение конкурентов в области рекламы, ценообразования, условий продажи объекта и т. д.
Например, в мае 1995 года стоимость муниципального жилья в самых непрестижных новостройках Москвы пре­высила 1000 долларов за 1 кв. м общей площади. Стало вы­годнее приобретать квартиры на вторичном рынке. Столич­ное правительство ввело запрет на продажу жилья, которое получали строительные организации для своих очередни­ков в счет выполненных работ по отделке (10% построенно­го жилья). Так как строители продавали жилье по снижен­ным ценам, тем самым затрудняли реализацию муници­пального жилья. Затем правительство приняло поста­новление, в соответствии с которым новые муниципальные площади в течение первых пяти лет после заселения долж­ны будут сдаваться жильцам в аренду, и лишь затем договор аренды может быть заменен на договор найма с пра­вом последующей приватизации.
Цель — во-первых, формирование новой системы взаимоотношений на рынке жилья;
во-вторых, предотвращение перепродаж квартир оче­редниками сразу после их получения.
Такими мерами московское правительство решило удалить конкурентов с муниципального рынка.
На стратегию фирмы оказывают влияние компоненты внешней среды.
Непосредственно влияет налоговая система, политика поставщиков, потребителей.
Косвенно оказывают влияние факторы политической, экономической, социально-демографической, природно-климатической среды и др.
Изучение правовых основ создания определенного вида объекта недвижимости, социальных аспектов, ре­гиональных особенностей, исследование воздействия объ­екта на окружающую среду и определение вероятности их изменений помогут избежать и предотвратить воз­никновение многих проблем, связанных с осуществле­нием проекта